十二年磨一箭

“证监会：即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策。”

自2010年实质叫停至今，房企再融资已经暂停了12年，此间经历了2014年3月的再融资重启，2015年1月的涉房再融资事前审查豁免，直至2016年7月，证监会保荐机构专题培训会议要求，不允许房企再融资补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。

从2016年启动重组开始，深深房等这个政策等了6年，没有等来房企融资的“第三只箭”，等来了借壳梦断和恒大祭旗，“融资未捷身先死，长使家印泪满襟。”

从2016年私有化开始，万达等这个政策等了6年，历经“世纪大交易”，万达商管与万达地产拆分的“轻资产化”和“去地产化”，迎来了腾讯、苏宁、京东、融创、蚂蚁、中信资本、PAG太盟集团等新朋故交，也只能无奈在2021年初撤回了万达商业的A股IPO申请，转身赴港。

面对“如何既不掏钱，又能救房地产”的附加题，终极解题思路只有一条：

放出名单内“优质房企”，到慷慨的A股会所签单。

以无数高杠杆房企的倒下为代价，2018年至今的房地产供给侧改革暂告一段落，化解房地产危机的信贷，债券，股权，三支箭如数发出。

第三只箭包含了五项政策工具，分别是涉房上市公司并购重组和配套融资、上市房企及涉房上市公司再融资、调整完善房企境外上市政策、REITS盘活存量资产、私募股权投资基金。

本质上，能够享受到这项政策的房企范围并不大，限定在16条划定的“优质房企”范围内，也就是此前没有公开违约的央国企房企和决赛圈民企房企，但是会有一部分问题房企项目，通过并购重组方式易主，实现保交楼和现金流修复。

本质上，这依然是一个指向保交楼而非招拍挂，指向竣工链而非开工链的政策。资金用途限定在“政策支持的房地产业务，包括“（发行股份购买资产）募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。”与“（非公开方式再融资）用于保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设”。

至此，供给侧的帮扶政策子弹基本打完，接下来看需求侧如何出牌，重点是需求侧的信心如何修复（对房价的信心），需求侧的购买力如何修复（六个钱包的充值）。

房地产行业基本面的修复依然有赖于公开市场发债的正常化(融资现金流) 和销售市场的回暖(销售现金流)，前者受制于后者，后者则受制于当前胶着的管控形势，以及居民收入的脆弱预期。

对于已经退出决赛圈、实质性阵亡的诸多房企而言，这个政策像是ICU里突然挂起了闪亮的灯球，你说好看吧，真好看，你说能蹦吗，真蹦不起来。不如趁早“置之死地而后X有化”。

对于因为地产坏账缠身估值受损的银行而言，不仅可以绕开“房企如何偿债”的老大难问题，通过债转股化解坏账，还可以通过已经许久不让备案的不动产私募投资基金，盘活已经套牢的资产，打开“中国特色估值体系”的崭新界面。

对于广大A股股民而言，“你问我股市算什么东西？我现在告诉你，你们银行救不起的地产，我们股市救。你们信托理财接不起盘，我们股市接。一句话，你们能接的起盘我们接，你们接不起的盘我们更要接。亿万韭菜，割无止尽！这就是股市，够不够清楚！“（以上台词引用自XX）

11月23日，我在微博的《Joker and the queen》里这样写到：

“现在的政策就是，一直出牌出到你信为止，先信卖给后信，你咋还不信呢？”

信了，史诗级大利好，真金白银的政策，全靠父老乡亲掏钱了。

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